No Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos títulos ou dos atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Os oficiais do registro de imóveis fornecerão, periodicamente, mediante convênio com as prefeituras dos respectivos municípios, informações sobre os registros referentes à transferência de propriedade de imóveis, por meio de listagem, guias ou de fotocópias de matrícula.
No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
I. o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rurais e comerciais;
14) das cédulas de crédito industrial e bancárias;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei federal no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência da Lei dos Registros Públicos;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei federal no 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência da Lei dos Registros Públicos;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
23) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
24) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha.
25) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
26) do dote;
27) das sentenças declaratórias de usucapião;
28) da compra e venda pura e da condicional;
29) da permuta;
30) da dação em pagamento;
31) da transferência de imóvel à sociedade, quando integrar quota social;
32) da doação entre vivos;
33) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
34) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
35) da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas;
36) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;
37) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;
38) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;
39) da legitimação da posse;
40) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;
41) das transferências de imóveis à sociedade anônima ou por quotas de responsabilidade limitada, para formação ou alteração do capital social;
42) das transferências de imóveis decorrentes de fusão, cisão e incorporação societárias.
II. a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-Lei Federal no 58/37, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência da Lei dos Registros Públicos;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
5) da alteração do nome por casamento, separação judicial ou divórcio, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei Federal no 4.591/64, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência da Lei dos Registros Públicos;
7) das cédulas hipotecárias;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;
13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
15) da rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
17) do termo de securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário;
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano;
21) da cessão de crédito imobiliário;
22) da reserva legal;
23) da servidão ambiental;
24) do destaque de imóvel de gleba pública originária;
25) do auto de demarcação urbanística;
26) da extinção da legitimação da posse;
27) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
28) da extinção da concessão de direito real de uso;
29) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002- Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.
Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.
Livros e sua Escrituração
São obrigatórios no Registro de Imóveis os seguintes livros:
I. Livro 1 – Protocolo;
II. Livro 2 – Registro Geral;
III. Livro 3 – Registro Auxiliar;
IV. Livro 4 – Indicador Real;
V. Livro 5 – Indicador Pessoal;
VI. Livro de Cadastro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro.
Os Livros 2, 3, 4, e 5 poderão ser substituídos por fichas e, todos eles, inclusive o Livro 1 e o Livro de Cadastro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro, poderão adotar sistema informatizado, que contenha os requisitos legais e administrativos, hipótese em que será dispensada a impressão dos indicadores previstos no artigo anterior, se o software permitir buscas e pesquisas eletrônicas.
O Livro de Protocolo servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, os quais tomarão o número de ordem que lhes competir, em razão da sequência rigorosa de sua apresentação.
Obs.: Não serão protocolizados os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos, quando o registrador exigirá requerimento por escrito do interessado.
São requisitos da escrituração do Livro de Protocolo:
I. o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie;
II. a data da apresentação;
III. o nome do apresentante;
IV. a natureza formal do título; e
V. os atos que formalizar, resumidamente mencionados.
No registro ou na averbação será sempre indicado o número e a data do protocolo do documento apresentado.
O Livro de Registro Geral será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos atribuídos ao Registro de Imóveis e não aos atribuídos ao Livro Registro Auxiliar.
A escrituração do Livro Registro Geral obedecerá às seguintes normas:
I. cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da Lei dos Registros Públicos; e
II. são requisitos da matrícula:
1) número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) data;
3) identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a) se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; e
b) se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, perímetro, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver;
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, o regime de bens, a data do casamento, a profissão, o número do CPF e do documento de identificação ou, à falta deste, sua filiação, o nome do cônjuge e sua qualificação. Caso não conste a qualificação do cônjuge do adquirente no título aquisitivo, o Oficial exigirá dos interessados que apresentem os documentos necessários para a devida inserção.
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número do CNPJ;
5) o número do registro anterior;
III) são requisitos do registro no Livro n. 2:
1) a data do protocolo e do registro;
2) o nome, domicílio, nacionalidade do transmitente ou do devedor, e do adquirente ou credor, bem como:
tratando-se de pessoa física, o estado civil, o regime de bens, a data do casamento, a profissão, o número do CPF e do documento de identificação ou, à falta deste, sua filiação, o nome do cônjuge e sua qualificação. Caso não conste a qualificação do cônjuge do adquirente no título aquisitivo, o Oficial exigirá dos interessados que apresentem os documentos necessários para a devida inserção.
tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número do CNPJ;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização; e
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.
6) menção ao recolhimento ou isenção do ITBI e/ou ITCMD, quando for o caso;
7) menção à emissão da D.O.I. – Declaração sobre Operações Imobiliárias;
Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto Federal no 4.857, de 09 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências acima, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior.
Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação do imóvel será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, aprovada pelo Instituto de Colonização e Reforma Agrária.
A identificação do imóvel mencionado acima tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural.
É obrigatória, nos projetos de engenharia, arquitetura e agronomia, relacionados com loteamentos, demarcações e retificações de área, a exigência de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.
O Livro Registro Auxiliar será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.
Registrar-se-ão no Livro Registro Auxiliar:
I. a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;
II. as cédulas de crédito rural e de crédito industrial e notas de crédito, sem prejuízo dos registros da hipoteca cedular ou da propriedade fiduciária no livro n. 2;
III. as convenções de condomínio;
IV. o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
V. as convenções antenupciais;
VI. os contratos de penhor rural; e
VII. os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor e para fins de publicidade erga omnes, sem prejuízo do ato praticado no Livro 2.
– O Livro de Cadastro de Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro servirá para cadastro especial das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, e deverá conter:
I. menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas;
II. memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e
III. transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.
Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública, sendo vedado ao oficial registrar escrituras que não atendam aos requisitos previstos neste Manual.
A Escritura Pública oriunda de outro Estado da Federação deverá ter sinal público do tabelião remetente reconhecido por um Tabelionato local.
Os instrumentos particulares de compromissos e promessas de compra e venda e respectivas cessões previamente registradas para assegurar o direito real do promitente comprador valerão como título hábil ao registro do direito real de propriedade do lote adquirido desde que estejam acompanhados dos seguintes documentos:
I. prova de quitação do pagamento, com firma reconhecida por autenticidade;
II. recolhimento dos tributos incidentes;
III. certidão negativa de débitos municipais;
O disposto acima somente é aplicável se o instrumento foi registrado na forma do art. 167, I, 20 da Lei no 6.015/73 e antes da quitação do pagamento e se, em razão do valor do negócio jurídico, a lei não exigir escritura pública.
Se durante o processo registral for constatada a eventual necessidade da apresentação de documentos complementares, esses serão exigidos na forma da lei.
Os contratos mencionados no caput somente poderão ingressar no fólio real por ato de registro, sendo vedada a averbação para o fim de transmissão ou consolidação de propriedade.
O recolhimento do ITBI apresentado no ato de registro do compromisso ou promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, dispensa novo recolhimento quando do registro da transferência da propriedade.
O disposto acima somente será aplicado nos casos em que o instrumento particular seja derivado diretamente do loteador, na forma do art. 26 da Lei Federal no 6.766/79.