O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, com observância das normas previstas na Lei Federal no 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e nas legislações estadual e municipal pertinentes.
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas por lei municipal.
Os lotes terão área mínima de cento e vinte e cinco metros quadrados e frente mínima de cinco metros, salvo quando a legislação municipal determinar de forma diversa, estabelecendo maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.
Art. 523. É vedado ao registrador proceder ao registro:
I. de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado;
II. de frações ideais de condomínios edilícios, não aprovados pelo município;
III. de frações ideais com localização, numeração e metragem que caracterize parcelamento do solo;
IV. de qualquer forma de instituição de condomínio ordinário que desatenda aos princípios da legislação civil ou que, de modo oblíquo e irregular, caracterizem parcelamento do solo urbano;
V. de escrituras públicas ou de contratos particulares que versem sobre promessa de compra e venda de propriedade imobiliária e impliquem parcelamento irregular do solo urbano ou fracionamento incabível de área rural.
Considera-se fração ideal a resultante do desdobramento do imóvel em partes não localizadas, de modo a permanecerem contidas dentro da área original, acarretando a formação de condomínios em razão das alienações.
As frações ideais poderão estar expressas, sem distinção, em percentuais, frações decimais ou ordinárias, sendo vedada a identificação da fração em metros quadrados, hectares etc. e sua individualização por meio de limites e confrontações.
O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pelo órgão municipal competente.
Havendo indícios de instituição ou constituição de loteamento, desmembramento ou incorporação clandestinos ou irregulares, o registrador noticiará ao representante do Ministério Público e anexará a documentação disponível.
Fica dispensada a observância do preceito do art. 18 da Lei Federal no 6.766/79 para o desmembramento que preencha cumulativamente as seguintes condições:
I. não implique abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público.
II. importe em fragmentação não superior a dez lotes.
III. seja instruído com planta e memorial descritivo da situação anterior e da atual, assinados por profissional legalmente habilitado, com prova da anotação de responsabilidade técnica – ART.
IV. tenham os terrenos área mínima de 125m2 e frente mínima de 5m, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências.
V. possuam cadastro no Órgão Municipal competente, comprovando sua regularidade fiscal com a apresentação da Certidão Negativa de Débitos relativa ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, a qual deverá permanecer arquivada juntamente com os demais documentos.
VI. não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei no 6.766/79.
VII. Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro.
Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.
– Salvo nas hipóteses previstas acima, para o registro do parcelamento de solo urbano exigir-se-ão, ainda, os seguintes documentos:
I. aprovação municipal;
II. original do projeto aprovado, quando a aprovação do desmembramento derivar da aprovação da edificação;
III. licença da Secretaria de Estado do Meio Ambiente em projetos de parcelamento, quando:
a) localizados em áreas de interesse especial, assim definidas pelo Estado ou pela União, tais como as necessárias à preservação do meio ambiente; as que dizem respeito à proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, artístico, histórico, paisagístico e científico; as reservadas para fins de planejamento regional e urbano; e as destinadas à instalação de distritos e áreas industriais; e
b) o loteamento abranger área superior a um milhão de metros quadrados.
Na escrituração dos registros relativos aos loteamentos e desmembramentos de imóveis, observar-se-ão as seguintes normas:
I. cuidando-se de registro de loteamento ou de desmembramento de imóveis já matriculados, o registrador lançará o registro na matrícula existente, consignando a circunstância de ter sido o terreno subdividido em lotes, na conformidade da planta, a qual ficará arquivada na serventia, juntamente com os demais documentos apresentados, indicando-se a denominação do loteamento e a identificação, numérica ou alfabética, dos lotes que o compõem. Em seguida, para melhor organização da serventia, deverão ser abertas de uma só vez, todas as matrículas dos lotes individualizados, zelando pelo princípio da unitariedade destas e evitando a manutenção das matrículas que possuam mais de um imóvel.
II. tratando-se de título pertinente à transação de lote de loteamento ou desmembramento registrado antes da edição deste Manual, abrir-se-á matrícula específica para o lote e indicar-se-á como proprietário o titular da área loteada ou desmembrada, registrando-se o título apresentado e fazendo remissões recíprocas nas matrículas;
III. se o imóvel objeto de loteamento ou desmembramento ainda não estiver matriculado no registro geral, será aberta matrícula em nome de seu proprietário, descrevendo-a com todas as suas características e confrontações e registrando-a, na forma descrita no item I;
IV. se o loteamento ou desmembramento resultar de dois ou mais terrenos contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, será feita a prévia averbação da unificação dos terrenos, com a abertura de matrícula do todo unificado e, nesta, o lançamento do registro pretendido, conforme item I.
Na aprovação de condomínio de terrenos de que trata o art. 8o, da Lei Federal no 4.591/64, será exigida anuência do órgão municipal competente.
Nos editais de publicação do loteamento ou desmembramento (art. 19 da Lei Federal no 6.766/79), além dos requisitos explicitados, identificar-se-á o documento de anuência do órgão municipal competente, que ficará arquivado no cartório.
Findo o prazo de publicação do edital, sem impugnação, far-se-á o registro, remetendo-se comunicação ao órgão municipal que aprovou o parcelamento.
Na hipótese de abertura de matrícula e registro de lotes ou loteamentos clandestinos ou irregulares, requeridos pelo Município, pelo Estado ou determinados pelo Poder Judiciário, não se aplicam as exigências dos arts. 18 e 19 da Lei Federal no 6.766/79.
Nos casos previstos no caput, a matrícula será aberta com todos os elementos constantes do título ou da decisão judicial, inclusive, se houver, menção à edificação, sem prejuízo da aplicação da tabela de emolumentos em todos os atos de registro ou averbação praticados no bojo da matrícula.
Aplicar-se-á tantos selos quantos forem os atos praticados no momento de abertura da matrícula.
O registro do loteamento somente poderá ser cancelado:
I. por decisão judicial;
II. a requerimento do loteador, com anuência do Município, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III. a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência do Município e do Estado.
– Nas hipóteses dos itens II e III, será publicado, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de trinta dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz de registros públicos para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
A homologação de que trata o item acima será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.